十月四日，深圳出台“深八条”。忍不住转发了该新闻并配以点评“利好临深”。
有业内人士不认同：临深与深圳唇齿相依，深圳打压楼市，必将祸及临深。
对于这个问题，我认为要从短期和中长期两个时间维度来看。如果从短期来看，毫无疑问该业内人士观点是对的。面对严厉的调控政策，深圳购房者，不论是自住者还是客，不说退场，至少也会陷入观望之中。临深，购房者80%以上都是深圳人，其购房意愿和行为大幅减少是必然的。
但这仅仅是从短期而言的。如果看到更远一个时点来看，深八条却是有利于临深的。更为收紧的限购和更为严苛的首付比例将让不少首次置业者和改善型置业者不得不把眼光投向临深。
说政策其实只是应景而已，其实真正决定临深楼市前景的关键因素并非政策。借鉴“推拉”理论来说临深，决定临深前景的是两个要素：
一是推力，两地房价落差越大，把深圳购房者推向临深的力量就越大。
二是拉力，临深发展得越好，配套跟进的速度越快，同城化进程越快，深圳购房者主动投向临深的愿望就越强。
我们首先看看个要素，关于两地房价价差问题。目前深圳一手房均价大约在5-6万元/平方米，临深从1-3万元/平方米不等，基本维持在2-3倍的价格比关系。从过去十年来看，这个比例一直维持，基本没有缩小或者放大。
但要注意的是，随着单价的上涨两地的房屋总价值差异在不断扩大。对于购房者来说，单价当然重要，但总价更重要。举例来说，一套100平方米房子，2010年深圳200万元，东莞80万元，总价差120万元。到2016年深圳变为500万元，东莞变为200万元，总价差变为300万元。总价差异变大，意味着首付和每月按揭压力大大增加，因此负担不起的家庭将增加，只能考虑临深的家庭将增加。
从第二要素来看，深莞惠迈向同城化是不容置疑的。都市圈是任何一个大都市发展必然要迈向的一个阶段。深圳作为深莞惠领头羊，其产业、人口、居住的外溢是历史的必然。
所以，深圳周边的楼盘，纷纷打出了“临深”的概念，想去承接深圳在房产方面的购买力。、城轨、高铁、……，号称都能对接深圳。一时间，真假难辨，购房者也被搞晕菜了。
问题的关键来了：那些能快能实现与深圳同城化区域内的楼盘，才是真正的临深楼盘，才值得买入。
何谓真临深楼盘？
从三个角度来界定。首先是零距离。俗话说得好，远亲不如。想要做临深楼盘，首先在地理位置上能与深圳无缝对接，这样无论将来在路面交通还是轨道交通方面就占了一定的。比如说惠阳、大亚湾、凤岗、塘厦、黄江，直接与深圳对接。
其次是零差异。楼盘所在区域能提供与深圳类似生活品质的配套，比如、医疗、商业等等，让深圳购房者感受不到与深圳有较大的落差。
后是零抗拒。零抗拒从两个角度讲，一个是购房者对区域不抗拒，认同了这个区域，因此将来住进的可能性大。第二是两地政府对区域同城化不抗拒，真正努力去推进两地的同城化。
拿这三条来看，黄江的光明国际应该说是真临深楼盘。首先说区域。如果你从深圳光明新区出发，走公常路，会分辨不出到底到了哪里。而且，两地政府规划了东莞R1和深圳六号线对接。预计2022年，有可能实现深莞惠条跨城。光明国际就在未来规划出口步行范围内。
第二说配套，光明国际所在的黄江镇上已经形成了成熟的生活圈，步行范围内多家银行、沃尔玛超市、和医院等。与某些临深楼盘相比，这里是可以随时住进来的，无需等待配套的建设。
第三说政府。东莞把黄江等几个镇规划为对接深圳产业转移的重点区域，未来将进一步强化与深圳在交通、产业、社会保障等多方面的合作，同城化进程将不断加快。
看得见的未来，我们为什么还要怀疑？
十月四日，深圳出台“深八条”。忍不住转发了该新闻并配以点评“利好临深”。
有业内人士不认同：临深与深圳唇齿相依，深圳打压楼市，必将祸及临深。
对于这个问题，我认为要从短期和中长期两个时间维度来看。如果从短期来看，毫无疑问该业内人士观点是对的。面对严厉的调控政策，深圳购房者，不论是自住者还是客，不说退场，至少也会陷入观望之中。临深，购房者80%以上都是深圳人，其购房意愿和行为大幅减少是必然的。
但这仅仅是从短期而言的。如果看到更远一个时点来看，深八条却是有利于临深的。更为收紧的限购和更为严苛的首付比例将让不少首次置业者和改善型置业者不得不把眼光投向临深。
说政策其实只是应景而已，其实真正决定临深楼市前景的关键因素并非政策。借鉴“推拉”理论来说临深，决定临深前景的是两个要素：
一是推力，两地房价落差越大，把深圳购房者推向临深的力量就越大。
二是拉力，临深发展得越好，配套跟进的速度越快，同城化进程越快，深圳购房者主动投向临深的愿望就越强。
我们首先看看个要素，关于两地房价价差问题。目前深圳一手房均价大约在5-6万元/平方米，临深从1-3万元/平方米不等，基本维持在2-3倍的价格比关系。从过去十年来看，这个比例一直维持，基本没有缩小或者放大。
但要注意的是，随着单价的上涨两地的房屋总价值差异在不断扩大。对于购房者来说，单价当然重要，但总价更重要。举例来说，一套100平方米房子，2010年深圳200万元，东莞80万元，总价差120万元。到2016年深圳变为500万元，东莞变为200万元，总价差变为300万元。总价差异变大，意味着首付和每月按揭压力大大增加，因此负担不起的家庭将增加，只能考虑临深的家庭将增加。
从第二要素来看，深莞惠迈向同城化是不容置疑的。都市圈是任何一个大都市发展必然要迈向的一个阶段。深圳作为深莞惠领头羊，其产业、人口、居住的外溢是历史的必然。
所以，深圳周边的楼盘，纷纷打出了“临深”的概念，想去承接深圳在房产方面的购买力。、城轨、高铁、……，号称都能对接深圳。一时间，真假难辨，购房者也被搞晕菜了。
问题的关键来了：那些能快能实现与深圳同城化区域内的楼盘，才是真正的临深楼盘，才值得买入。
何谓真临深楼盘？
从三个角度来界定。首先是零距离。俗话说得好，远亲不如。想要做临深楼盘，首先在地理位置上能与深圳无缝对接，这样无论将来在路面交通还是轨道交通方面就占了一定的。比如说惠阳、大亚湾、凤岗、塘厦、黄江，直接与深圳对接。
其次是零差异。楼盘所在区域能提供与深圳类似生活品质的配套，比如、医疗、商业等等，让深圳购房者感受不到与深圳有较大的落差。
后是零抗拒。零抗拒从两个角度讲，一个是购房者对区域不抗拒，认同了这个区域，因此将来住进的可能性大。第二是两地政府对区域同城化不抗拒，真正努力去推进两地的同城化。
拿这三条来看，黄江的光明国际应该说是真临深楼盘。首先说区域。如果你从深圳光明新区出发，走公常路，会分辨不出到底到了哪里。而且，两地政府规划了东莞R1和深圳六号线对接。预计2022年，有可能实现深莞惠条跨城。光明国际就在未来规划出口步行范围内。
第二说配套，光明国际所在的黄江镇上已经形成了成熟的生活圈，步行范围内多家银行、沃尔玛超市、和医院等。与某些临深楼盘相比，这里是可以随时住进来的，无需等待配套的建设。
第三说政府。东莞把黄江等几个镇规划为对接深圳产业转移的重点区域，未来将进一步强化与深圳在交通、产业、社会保障等多方面的合作，同城化进程将不断加快。
看得见的未来，我们为什么还要怀疑？