主题：房地产商应对通货膨胀的招数及其后果

 昨天，经朋友介绍和一开发商老总认识。朋友介绍的目的本来是想让我帮助他卖房子，也就是独家代理销售，但是，在咖啡厅里坐下来，谈及当前的房地产市场，形势急转直下，该老总竟然说，现在卖房子不是好时候，暂时还是别卖了。如果我的资金能把大楼盖起来，卖了房子把钱收上来，等于赔钱，还不如自己放着呢。他问我这个想法如何，我直截了当地告诉他，如果从我自私的角度，我会说不卖风险很大，还是卖了吧。如果从专业角度，我建议他持有物业，等待合适的时机销售。

该开发商建设的物业系商业用途，超高层物业，在青岛西海岸的核心地段，主体封顶了，还没有销售的任何表示。他说，房地产本来有保值增值的作用，既然如此，为什么卖掉，放在客户手中保值，自己收一大批钱，放在手中贬值呢？如果将物业建设起来，装修成宾馆，既能有现金收入，又能抵御通货膨胀，还能抵押贷款，一举三得，这样的好事谁不干呢？

 吾深然之。我给他举例说，万科逐步加大了商业物业的开发与持有力度，潘石屹更想持有其开发的商业物业。在通货膨胀的背景中，持有物业反而比到处找项目、搞开发来钱快。潘石屹可能感受最深。他赚的钱反而不如购房者多，不亦悲乎？我告诉他，一般地，要持有核心地段的核心物业，这样风险较小。如果判断认为自己的物业符合持有的条件，为什么不持有呢?退一步讲，为什么不卖掉一部分，收回部分成本，降低风险，其余持有呢?还有，如果卖掉，就要交很多的税，杂七杂八加起来超过销售额的30&多（增值幅度较大），反而不如抵押给银行显得合适。

为此，我给他举了个例子，云：我有一朋友炒股水平很高，他买一支股票挣钱后，就把股票卖一部分，抽回成本，剩下的利润全是股票。然后拿成本再去炒作下一支。既然账户上是利润转化的股票，就不怕涨跌了。房地产开发商应该采取这种资产组合方案。

上述对话可能在全国各地上演着，很多中小型房地产开发商也都面临着同样的问题，估计大都采取相似的运营战略：持有大部分，卖掉其中少部分，既应对资金紧张和银行逼宫，又能有效抵御通货膨胀压力。

 这让我想到中国人民大学和中国社会科学院对我国房地产市场的悲观预期，言之凿凿地说房价下跌20%以上，大概他们没有和开发商对话，没有体会到开发商的经济行为，仅仅以资金链危机而判断房价涨跌，是不是太小学生了。

我可以告诉大家，开发商可能为应付银行贷款，保护资金链暂时降价，销售一部分，可这是假象，当宏观经济调控到位后，房价将会迎来更猛烈的上涨。因为，开发商们不销售房屋，意味着他不再开发了，总供应反而缩小了。

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