1
凑热闹
前天晚上，我正陪太太在家煲剧，
韩国棒子的疫情灾难片《流感》
房投圈一位老友发来信息：
“老唐，恒大75折，搞不？”
“emmm……兄弟，你是房投新手吗？”
“这个……当然不是”
“那你凑什么热闹？！“
2看门道
2
最近，莞深楼市被疫情按下了暂停键，
笔下公众号也在停笔休假，
对于疫情下楼市的所有思考，
我在二月初发的一篇万字长文中，
也都讲得通通透透：点击阅读前文▼
《疫情下的楼市，你在乱担心什么》
原本是无事一身轻，
但无奈，近期“恒大全国75折”的卖房广告，
火爆了各大平台，也扰动了各路群友来问，
房投学堂名下的几个房投群，也是讨论颇多……
外行看热闹，内行看门道。
想了想，为了各路群友少入误区，
还是奉上本人的几点看法。
废话不多说，直接上干货：
简单来说，10句话：
-1-
恒大向你借了5000元，然后，5月份还你。
为什么这样说，请继续往下看。
-2-
恒大缺这5000元吗？不，这5000元救不了恒大，其更大的利益是：恒大通过这波”智商秀“，稳了股市，涨了信心，然后，转头向金融机构借“大钱”续命。
-3-
对于投资者来讲，真的能捡到笋吗？事实是：恒大参与75折的盘，基本都在三四线城市，请注意，是”楼市正在衰退“的三四线城市，是人口日渐流失的三四线城市。要知道，恒大在全国有1200多个项目，而绝大多数，都在三四线。
-4-
真相是：真正有投资价值的、在一二线城市的、属性为“住宅”的楼盘，基本不参与75折。
一线城市的北京，只有一个恒大华府有尾盘在售，总价3000万；上海三个盘无一参与；深圳没有恒大在售住宅，只有个别公寓；
本人所在的东莞，强二线代表城市（也称“新一线”），有三个恒大在售楼盘，望牛墩恒大翡翠华庭、常平恒大珺庭、麻涌恒大滨江左岸，三盘的住宅全部不参与（只有公寓、商铺在参与）。所以，想薅许老板羊毛，想用75折买走一套一二线好房子的人，实在是有点……想多了。
-5-
有人反驳说：不对吧，恒大在一二线城市也有75折的项目。是的，不过，基本上都是“非住宅”，都是不好卖的“商办类“项目，如：商铺、公寓、写字楼。
而长期关注“房投学堂”的实战投资老炮儿们，内心大概都门儿清：商办类物业在今天，到底有！多！坑！
有一条默认的投资计算是：同样资金成本+同样的时间成本，投资住宅的收益平均是商办类收益的四倍以上。所以，对于商办类，我是完全不碰的。
-6-
恒大给的1%+10000元的成交佣金，多吗？如果你知道，他原本给转介公司的佣金是——6%，不知你会做何感想……
当然，只有这种“商办类”才有这么高的中介佣金。那些好卖的“住宅类”，开发商自己就搞定了，轮不到中介来分蛋糕……你问为什么商办物业的转介费这么高？答案只有一个：因为卖！不！动！
-7-
所谓75折，对于“三四线住宅”和“一二线商办”，其实并不夸张。恒大很多三四线的楼盘，正常到访折扣就很吓人，备案价10000的房子，各种折上折到最后8000多甚至更低就可以卖给你。而一二线的商办类折到最后85折也是司空见惯，然后，再把给中介的6%收回，归到一起，再减一点点，最后：75折便基本诞生了。
-8-
许老板在给员工发福利。据我了解到的情况，在恒大销售的47000多套房子中，有相当大一部分是被员工内部消化掉的。员工这么积极是因为对许老板和公司无条件的爱吗？当然不是。员工这么积极只有一个原因，那就是有利可图。由于认购的房源可以转让给他人并且还可以赚佣金，那么恒大的员工完全可以把自己认购的房源推荐给其他客户，然后告诉公司这些客户是自己推荐的朋友，从而赚取那1%和10000元的佣金。这就相当于恒大给员工变相发放的福利。反正渠道转介费给谁都是给，给外人不如给自己的员工。
-9-
最后，也为恒大说一句公道话：如果你不是为了投资，而是“常年在三四线工作生活+纯刚需自住+首套”，那么，你完全可以买！虽然恒大的打折活动已延续多年，各种折上折也不新鲜。但是，这次七五折确实是历史最低折扣，那些在三四线刚需纯自住的，不用再等了。
-10-
也有人说，我只是为了“薅羊毛”赚5000元来的……
在恒大的游戏规则里有一条：你用5000元锁定的这套房子如果被其他人看中并提前交纳了首付，可退还认购金5000，并补偿5000元；
事实是：这5000元，大概率你是赚不到的。如果你锁定了，销售人员一般是不会再推荐给其它人的。所以，最后的可能，要么是，你买下；要么是，你原本想买，但看了我的这篇文章后，想通了，然后申请退款……那么，就回到了本文的第1条那句话：恒大向你借了5000元，然后，5月份还你——谁在薅谁的羊毛？
就是这样……
自古真情留不住，只有套路得人心。
恒大这一波开年大戏，虽然摊薄了利润，
但赚足了眼球，拉升了股价，
清掉了一批三四线的房子，
赢得了时间和现金流，可谓一举四得……
这一波作业，
其它开发商，可以好好抄抄。
而对于投资客，
大家板凳瓜子花生米，看戏就好。
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前天晚上，我正陪太太在家煲剧，
韩国棒子的疫情灾难片《流感》
房投圈一位老友发来信息：
“老唐，恒大75折，搞不？”
“emmm……兄弟，你是房投新手吗？”
“这个……当然不是”
“那你凑什么热闹？！“
2
最近，莞深楼市被疫情按下了暂停键，
笔下公众号也在停笔休假，
对于疫情下楼市的所有思考，
我在二月初发的一篇万字长文中，
也都讲得通通透透：点击阅读前文▼
《疫情下的楼市，你在乱担心什么》
原本是无事一身轻，
但无奈，近期“恒大全国75折”的卖房广告，
火爆了各大平台，也扰动了各路群友来问，
房投学堂名下的几个房投群，也是讨论颇多……
外行看热闹，内行看门道。
想了想，为了各路群友少入误区，
还是奉上本人的几点看法。
废话不多说，直接上干货：
简单来说，10句话：
-1-
恒大向你借了5000元，然后，5月份还你。
为什么这样说，请继续往下看。
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恒大缺这5000元吗？不，这5000元救不了恒大，其更大的利益是：恒大通过这波”智商秀“，稳了股市，涨了信心，然后，转头向金融机构借“大钱”续命。
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对于投资者来讲，真的能捡到笋吗？事实是：恒大参与75折的盘，基本都在三四线城市，请注意，是”楼市正在衰退“的三四线城市，是人口日渐流失的三四线城市。要知道，恒大在全国有1200多个项目，而绝大多数，都在三四线。
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真相是：真正有投资价值的、在一二线城市的、属性为“住宅”的楼盘，基本不参与75折。
一线城市的北京，只有一个恒大华府有尾盘在售，总价3000万；上海三个盘无一参与；深圳没有恒大在售住宅，只有个别公寓；
本人所在的东莞，强二线代表城市（也称“新一线”），有三个恒大在售楼盘，望牛墩恒大翡翠华庭、常平恒大珺庭、麻涌恒大滨江左岸，三盘的住宅全部不参与（只有公寓、商铺在参与）。所以，想薅许老板羊毛，想用75折买走一套一二线好房子的人，实在是有点……想多了。
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有人反驳说：不对吧，恒大在一二线城市也有75折的项目。是的，不过，基本上都是“非住宅”，都是不好卖的“商办类“项目，如：商铺、公寓、写字楼。
而长期关注“房投学堂”的实战投资老炮儿们，内心大概都门儿清：商办类物业在今天，到底有！多！坑！
有一条默认的投资计算是：同样资金成本+同样的时间成本，投资住宅的收益平均是商办类收益的四倍以上。所以，对于商办类，我是完全不碰的。
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恒大给的1%+10000元的成交佣金，多吗？如果你知道，他原本给转介公司的佣金是——6%，不知你会做何感想……
当然，只有这种“商办类”才有这么高的中介佣金。那些好卖的“住宅类”，开发商自己就搞定了，轮不到中介来分蛋糕……你问为什么商办物业的转介费这么高？答案只有一个：因为卖！不！动！
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所谓75折，对于“三四线住宅”和“一二线商办”，其实并不夸张。恒大很多三四线的楼盘，正常到访折扣就很吓人，备案价10000的房子，各种折上折到最后8000多甚至更低就可以卖给你。而一二线的商办类折到最后85折也是司空见惯，然后，再把给中介的6%收回，归到一起，再减一点点，最后：75折便基本诞生了。
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许老板在给员工发福利。据我了解到的情况，在恒大销售的47000多套房子中，有相当大一部分是被员工内部消化掉的。员工这么积极是因为对许老板和公司无条件的爱吗？当然不是。员工这么积极只有一个原因，那就是有利可图。由于认购的房源可以转让给他人并且还可以赚佣金，那么恒大的员工完全可以把自己认购的房源推荐给其他客户，然后告诉公司这些客户是自己推荐的朋友，从而赚取那1%和10000元的佣金。这就相当于恒大给员工变相发放的福利。反正渠道转介费给谁都是给，给外人不如给自己的员工。
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最后，也为恒大说一句公道话：如果你不是为了投资，而是“常年在三四线工作生活+纯刚需自住+首套”，那么，你完全可以买！虽然恒大的打折活动已延续多年，各种折上折也不新鲜。但是，这次七五折确实是历史最低折扣，那些在三四线刚需纯自住的，不用再等了。
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也有人说，我只是为了“薅羊毛”赚5000元来的……
在恒大的游戏规则里有一条：你用5000元锁定的这套房子如果被其他人看中并提前交纳了首付，可退还认购金5000，并补偿5000元；
事实是：这5000元，大概率你是赚不到的。如果你锁定了，销售人员一般是不会再推荐给其它人的。所以，最后的可能，要么是，你买下；要么是，你原本想买，但看了我的这篇文章后，想通了，然后申请退款……那么，就回到了本文的第1条那句话：恒大向你借了5000元，然后，5月份还你——谁在薅谁的羊毛？
就是这样……
自古真情留不住，只有套路得人心。
恒大这一波开年大戏，虽然摊薄了利润，
但赚足了眼球，拉升了股价，
清掉了一批三四线的房子，
赢得了时间和现金流，可谓一举四得……
这一波作业，
其它开发商，可以好好抄抄。
而对于投资客，
大家板凳瓜子花生米，看戏就好。