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土地使用权转让就是土地使用权的获得者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让，是复杂的法律问题，应当全面考虑，统筹安排。
按照现行法律规定，只有国有土地使用权才能进入市场，即出售。集体土地使用权不得转让。国有划拨土地使用权转让时须经县级以上人民**土地行政主管部门审核，报有批准权的省人民**批准，并补交土地出让金。
出让方式取得的土地使用权可以转让，但是出让取得的土地转让也有一定的限制条件。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：下列房地产不得转让：“（一）以出让方式取得土地使用权的不符合本法第三十八条规定条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、法规规定了禁止转让的其他情形。”
根据法律规定，在受让土地使用权时，应注意一下几个问题
1、 未经开发的出让土地不得转。国家立法限制炒卖土地的行为，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》） 规定“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的，土地使用权不得转让”。成片开发土地，不具备建设条件的，不能转让。住宅或者其他建设用地，只有投资额达到25%以后，才可以转让。在受让土地使应当考察土地条件或者投资情况。
2、购买土地注意规划用地性质
国家实行土地用途许可制度。如土地使用者取得土地使用权时属工业用地，实际开发为商品房，那么该商品房不得出售，必须重新办理土地出让手续。再有受让人和转让人使用土地的用途不能擅自改变，因为不同用途的土地地价差别很大，可以是十倍以上，如工业用地每亩几十万元，综合用地可以通过竞标拍卖至每亩几百万元，而且绝大多数的土地已按城市建设规划或集镇规划确定了用途。
3、应了解原土地出让合同及其附属记载的权利和义务，尤其要注意带限制性、制约性的内容。因为即使最后的土地受让人是否愿意或有无约定，原土地出让合同及其附件所载原土地受让人的权利和义务，在土地经过多次转让后仍完完全全地转移其最后的受让人。《条例》规定：”土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移”。因此，最后的土地受让人应了解原土地出让合同中及其附件记载的权利和义务。
4、注意用地规划许可证的期限，以及受让土地的期限。用地规划许可证的有效期是两年，同时取得土地使用权两年内没有开发的，**有权收回。如果购买者不注意这些期限，往往会落到钱地两空的地步。
5、应了解土地的转让年限。《条例》规定“土地使用权通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限”。因此，受让人应当明确转让人原出让土地的使用年限，不能以土地法规定的最高年限来确定给其受让人，如果原出让合同的年限已届满，则应重新签订出让合同，根据实际土地使用情况确定其土地使用权的使用年限。因为土地使用年限不同、土地的价格亦不同。
6、土地使用权转让在了解以上几个问题的同时，还应当办理过户登记手续。转让土地使用权转让方与受让方协商一致并签字盖章确认后，只能说明转让行为的完成。而转让协议或合同经有权机关审查符合转让条件并依法履行审批手续只是说明转让行为生效。只有转让双方办理土地权属登记，才说明转让的财产的权利已经发生转移并合法取得处置权。
Re:受让土地使用权应当注意的几个问题
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土地使用权转让就是土地使用权的获得者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让，是复杂的法律问题，应当全面考虑，统筹安排。
按照现行法律规定，只有国有土地使用权才能进入市场，即出售。集体土地使用权不得转让。国有划拨土地使用权转让时须经县级以上人民**土地行政主管部门审核，报有批准权的省人民**批准，并补交土地出让金。
出让方式取得的土地使用权可以转让，但是出让取得的土地转让也有一定的限制条件。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：下列房地产不得转让：“（一）以出让方式取得土地使用权的不符合本法第三十八条规定条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、法规规定了禁止转让的其他情形。”
根据法律规定，在受让土地使用权时，应注意一下几个问题
1、 未经开发的出让土地不得转。国家立法限制炒卖土地的行为，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》） 规定“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的，土地使用权不得转让”。成片开发土地，不具备建设条件的，不能转让。住宅或者其他建设用地，只有投资额达到25%以后，才可以转让。在受让土地使应当考察土地条件或者投资情况。
2、购买土地注意规划用地性质
国家实行土地用途许可制度。如土地使用者取得土地使用权时属工业用地，实际开发为商品房，那么该商品房不得出售，必须重新办理土地出让手续。再有受让人和转让人使用土地的用途不能擅自改变，因为不同用途的土地地价差别很大，可以是十倍以上，如工业用地每亩几十万元，综合用地可以通过竞标拍卖至每亩几百万元，而且绝大多数的土地已按城市建设规划或集镇规划确定了用途。
3、应了解原土地出让合同及其附属记载的权利和义务，尤其要注意带限制性、制约性的内容。因为即使最后的土地受让人是否愿意或有无约定，原土地出让合同及其附件所载原土地受让人的权利和义务，在土地经过多次转让后仍完完全全地转移其最后的受让人。《条例》规定：”土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移”。因此，最后的土地受让人应了解原土地出让合同中及其附件记载的权利和义务。
4、注意用地规划许可证的期限，以及受让土地的期限。用地规划许可证的有效期是两年，同时取得土地使用权两年内没有开发的，**有权收回。如果购买者不注意这些期限，往往会落到钱地两空的地步。
5、应了解土地的转让年限。《条例》规定“土地使用权通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限”。因此，受让人应当明确转让人原出让土地的使用年限，不能以土地法规定的最高年限来确定给其受让人，如果原出让合同的年限已届满，则应重新签订出让合同，根据实际土地使用情况确定其土地使用权的使用年限。因为土地使用年限不同、土地的价格亦不同。
6、土地使用权转让在了解以上几个问题的同时，还应当办理过户登记手续。转让土地使用权转让方与受让方协商一致并签字盖章确认后，只能说明转让行为的完成。而转让协议或合同经有权机关审查符合转让条件并依法履行审批手续只是说明转让行为生效。只有转让双方办理土地权属登记，才说明转让的财产的权利已经发生转移并合法取得处置权。