主题：全球房地产价值几何？惊人的数据告诉你

你知道吗？最近的两组数据吸引了大家的眼球。

■ 有史以来，全球挖掘出所有黄金的价值达6.5万亿美元，但是当与全球房地产总值相比便黯然失色；

■ 全球股票和证券化债务的总价值高达170万亿美元，然而相比全球房地产总值则是小巫见大巫。

让我们来更为直观的了解全球资产的分布

房地产价值录得同比高增长

全球房地产总值在2016年增长了5％。同期，国内生产总值（按不变价格）同比上涨2.3％，增速不及前者。2016年，全球房地产总值相当于同年GDP的2.倍，较2015年的2.7倍有所上涨。

全球商业房地产总值的同比增幅达到7%，增速快于住宅房地产。这一增幅明显高于全球债券（2％），但不及全球股票（价值同比上涨9％）。

住宅主导

住宅在全球房地产价值中占据绝对主导，占比约为四分之三。 住宅房地产总值约168.5万亿美元，而全球约有20.5亿个家庭，照此计算则平均每户住宅的价值约为82,000美元。当然，住宅价值集中在发达国家，且主要在北美和欧洲。

北美只占全球人口的7％，而住宅物业价值占比却高达22％。类似的还有欧洲，以11%的世界人口占据着23%的住宅物业价值。

欠发达经济体拥有最大的房地产价值增长潜力。在亚洲大部分地区，房地产资产价格的涨势已基本与当地人均GDP一致。而在非洲，国民经济和家庭收入的增长为房地产价值创造了巨大的上涨空间。中东和非洲地区拥有19%的世界人口，但住宅物业价值只占全球的6％。

因为世界上大多数房屋属于家庭自住，我们估计全球住宅中只有34％属于“可投资”一类，即真正能够出租或在投资者间进行交易的住宅。

全球商业房地产中有67%属于“可投资”资产，比例高于住宅，但即便如此，仍有大量资产为个人、公司或组织自持自用。

商业房地产价值上涨最为显著，同比增加7%。商业房地产价值达32.3万亿美元，其中21.8万亿美元属于可投资资产。

农业用地、农场及建筑物、林业用地总值达27.2万亿美元，比去年增长7％。即使在这一领域，没有第三方投资者参与经营或种植的土地也占到总值的30%。未来可以将更多土地用于农业生产，进而扩大该资产类别的规模。而发展中国家为方便农产品运输而建的基础设施项目，正是实现以上目标的主要途径。撒哈拉以南的非洲拥有巨大的增长潜力。

房地产不断变化的角色

全球房地产的角色正不断变化。作为全球最重要的资产类别，房地产在发达国家个人和家庭财富中占据很高比例。同商品、股票和债券等其他资产一样，自2008年全球金融危机以来，房地产在各国中央银行政策干预和国债收益率下降的刺激下出现了大幅增值。

如今收益率几乎没有下降空间，资本增长空间更加有限，且越发依赖于租金率先增长。这意味着房地产创收能力已经变得更为重要，相较当地利率而言也更具吸引力。

投资领域重心向收益的转移，似已改变房地产的资产地位。作为一类能够开发、管理、改变的真实有形资产，房地产一向被视为特殊的投资类别，但因其流动性差且“笨重”，曾被一些投资者看作风险较高的一类资产。我们认为新的投资环境已经改变了房地产风险的本质，房地产的特性也被赋予了新的价值。

经济一直涨，个人收入完全追不上房价