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主题:重磅|深圳颁布“三价合一”政策,购房者未看房就网签(深度解读)

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阿杜看房

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发表于2018-03-30 11:47:58 |只看该作者
楼主

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,大家好,这里是买房知识科普,我是阿杜,买房路上,有我陪伴你们。

 

你奋斗的城市,夜晚万家灯火,有没有一盏是为你而亮的呢?你是否期待房产税的到来,从而可以抑制房价,可以让你在这座浮华的城市里边能有一个属于自己的窝?你是否为国家的各项调控房价的政策拍掌叫好,同样希望房价腰斩,以便于你能捡个大便宜。但遗憾的是,房产税的本质是为了增加地方政府财政收入,房地产调控的本质是为了稳定经济降低负债率、杠杆率,都不曾是以降房价为目的,所以你会体会出了这么多调控政策、银行政策,对于首套房购买者好像并不是什么利好的消息。

 

所以我们作为刚需的一员,或者是在房地产市场投资折腾的人,一定要认清自己的位置和买房的本质。

 

如果你是刚需,那就按照自己的预算,按照自己的需求,权衡主要矛盾、次要矛盾,安个家,或者你也可以回避,也可以浪迹天涯,但我不建议,那些你从书上看到的浪迹天涯的人,他们经济和阶层都不差,譬如高晓松说生活不止眼前的苟且,还有诗和远方。

 

如果你是投资者,那你就一定要理清自己的投资思路,毕竟在高压调控政策之下,变现是没那么容易的,这就需要你在投资上做一个更好的决策,什么是大家需要的房子?什么是好的地段?什么是好的投资方式?商铺、住宅、公寓、写字楼哪种更适合你投资?再看看无论子弹射向何方,都捂着胸口率先倒下的A股账户,我们的投资知识、理财知识、财商是不是需要得到更进一步的提升?

 

每个人都差不多,当做出一个比较大决定时,都不敢真正的问清自己的需求,都是等到迫不得己,面临大损失威胁,巨大的眼前利益时才被迫做出决定。

 

今天在地产界发生热点新闻也是跟这个人性的弱点或者说是认知有关系的,二手房交易“三价合一”329日在深圳落地实行,且28日发文当天及之前贷款受理行已经查询人民银行征信记录或购房人已经支付定金或部分房款等相关费用,并能提供符合监管要求的证明材料的并不适合新规,所以深圳昨晚中介不打烊,按揭部不打烊,中介加班加点给客户解释“三价合一”,有购房者在网上看了房子资料,没到实地考察,直接就交定金了!

 

那么什么是“三价合一”,至于这么夸张吗?

 

来看看深圳官方发出的通知,“商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。”

 

意思很简单,就是贷款的额度,要以网签备案价或房屋评估价的较低者为计算基数,这样一说你是不是有点懵?首先我们明确一点,就是贷款不再是由银行单独对房子评估出一个价格为基数来贷款。

 

先来解释下什么是成交价、网签备案价、房屋评估价、指导价(房屋计税价)

 

成交价,如字面意思,你的房子300万买的,那你的房子成交价就是300万,然后我们需要到房管局的备案系统上传成交的价格,这个就是备案的价格,叫做网签备案价。网签备案价一定要跟成交价一样吗?答案是否定的。等下我们具体来举例子。

 

指导价(房屋计税价),二手房过户指导价就是政府根据他的权限和市场现状,给出的强制性的价格范围,每个地段、小区的指导价不一样,根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的,是二手房交易中缴税的基准价,这个指导价是远远落后于市场的价格的、

 

现在我就要拿出成交价、网签价和指导价(房屋计税价)来说事了,理清两个点:

  计税是按照网签价和指导价(房屋计税价)对比的较高价来计算的;

  指导价(房屋计税价)一般落后于市场价;

 

有了这两点,你再跟卖家商量避税,假设成交价200万,你们网签价写成160万,假设指导价(房屋计税价)是150万,假设契税(契税怎么算)3%,按网签价跟指导价的较高者算,那就是160*3%=4.8万,如果你成交价就是网签价,那么契税就等于200*3%=6万,多出了1.2万。

 

当然,按照160万网签备案,专业术语叫做“阴阳合同”,是违法的,最好不要轻易尝试,可能你说你有个深圳朋友,月收入3-5万,这1.2万何足挂齿?那就要说到二手房的另外一个税种叫做个人所得税,这是很少明说的税,因为正常来说,应该是业主给才对?如此扭曲,却没有合理的法规来打击。

 

个人所得税=[地税评估总价(指导价、房屋计税价)—财产原值—合理费用]*20%

 

就问你猛不猛,这个税,现在是。

 

个人所得税=[网签价-财产原值-合理费用]*20%

 

财产原值,就是要卖房给你的业主买房的价格。你知道的,最近几年房价涨得快,所以网签价减去财产原值差值会挺大。合理费用是包括了增值税中的附加费用、契税、维修基金、住房装修费用、住房贷款利息发票等。这些费用每一项都要有发票、税票或财政票据。

 

为什么说这个税会很猛?

  地税评估价远远落后于市场价;

  近几年房价涨幅高;

 

 

个人所得税在房屋是“满五唯一”的时候是可以豁免的,满五唯一就是业主以家庭(夫妻+未成年小孩)为单位,在一个省、直辖市内的唯一一套住宅。我托住下巴,若有所思,满五唯一的房子很少吧,除非是别省来的投资客,你是得感谢他还是得语言羞辱他?

 

这剂药下得够猛吗?我们继续往下看。

 

房屋评估价,你需要房屋按揭贷款的时候,银行会找评估公司上门评估,会评估出一个价格,浮动可以非常灵活的房屋评估价。

 

 

假设你的房子成交价,200万,评估价做到了210万,那么假设你可以贷款7成,就只需付首付200-210*70%=53万,这个违法的技术叫做“高评高贷”。如果评估价就是200万,那首付就是200-200*70%=60万,7万的首付距离。

 

 

为了遏制二手里边“阴阳合同”和“高评高贷”现象,深圳建立了信息互通查询机制,房管局、银行、国税局不再自扫门前雪了,这是进步啊,改革啊,开放啊,说实话我是在想这么简单的信息互通技术,你们咋现在才开始呢?

 

现在来化分界线,“三价合一”之前,各部门各自为战,计税按最低的指导价收,贷款按最高的房屋评估价贷款,二手房交易在福利中过日子。

 

“三价合一”之后,银行、税局都将以网签价为基础,贷款和打税,我们就来计算一下会对你买二手房造成什么影响。

 

假设你的房子实际成交价,200万,评估价做到了210万,那么假设你可以贷款7成,就需要首付200-210*70%=53万,那么你网签也得210万,契税3%,就多了210*3%-200*3%=0.3万,个人所得税=[网签价-财产原值-合理费用]*20%这个需要具体的参数自己来算,这样做的话首付低了,税就高了。

 

假设你的房子实际成交价,200万,你网签录入了180万,那么假设你可以贷款7成,就需要首付200-180*70%=74万,契税假设3%,就少了200*3%-180*3%=0.4万,个人所得税=[网签价-财产原值-合理费用]*20%这个需要具体的参数自己来算,这样做的话首付高了,税就低了。

 

设你的房子实际成交价,200万,你网签正常录入200万,,那么假设你可以贷款7成,就需要首付200*30%=60万,契税假设3%=6万,个人所得税=[网签价-财产原值-合理费用]*20%这个需要具体的参数自己来算。

 

这政策出来,最伤的是个人所得税这一块,因为之前的地税评估价(指导价)确实跟实际成交价相差太远了,而个人所得税法律规定是又卖家出的,所以这个政策短期来说的话,会大大降低二手房的交易量,从而在个人所得税上边形成买家和买家的博弈。

 

这政策对于政府层面来说,应该就是要让网签价格跟贴近实际成交价格,从而在系统里可以实际反映出当地的二手房房价价格,另外也打击“高评高贷”,从而降低买房杠杆,这也符合国家的大政策,去杠杆。

 

这政策对于我们个人来说,刚需购房者来说,我只能说,卧槽,首套利率上升了我忍,现在买房要么又要交多税、要么多交首付,但我的脑海又浮现黑框老人的一句话:个人的命运啊,当然要靠自我奋斗,但是也要考虑到历史的行程。

 

 ps:个人所得税有两种征收方式,每个地区执行的不一样: 1.核定征收应纳税额=个人转让房产全部收入×核定征收率(1%~3%); 2.据实征收应纳税额=(转让房产全部收入-房产原值-合理费用)×20%。在核定征收个税时,各市确定的核定征收率有所不同, 3.如:广州的核定征收率是1%;珠海核定征收率分为普通住房1%,非普通住房1.5%等(东莞目前主要是据实征收);


附上深圳“三价合一”政策文件:


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东莞土豆

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发表于2018-03-30 14:37:36 |只看该作者
沙发
newhouse1120309215,您好!您所发的帖子“重磅|深圳颁布“三价合一”政策,购房者未看房就网签(深度解读)”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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常胜大元帅

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发表于2018-04-01 13:06:50 |只看该作者
板凳
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