主题：他山：民民营资本向“酒店+地产”转移

他山

民资向“酒店+地产”方向转移或许是个不错的选择。从年初深圳虎年第一拍中，他山就看到一些端倪。今年3月2日下午，深圳虎年首次举拍位于位于与深圳市中心以东，约2小时车程的南澳桔钓沙一宗五星级酒店用地，他山撰文《解读深圳虎年第一拍》，对该土地出让进行分析认为：3月2日下午的拍卖，标志着民营开发商开始从单一的开发模式向持有物业（或部分物业），经营物业（或部分物业）的思路转型。

与举拍的有17家竞买人，举牌次数144轮，地价最终从底价6405万拍到了6.22亿元，溢价幅度近9倍，被媒体炒作为“溢价王”。参加者除万科外，其他皆为民企，万科积极参与的理由在于，该地块离其旗下浪骑游艇会、大甲岛的距离都不远，拿该地块后可形成产业阵势，其他几家民营开发商，都是在住宅市场上赚足了钱，在产品结构上谋求转型，他山分析这几家民企有一个特点，近年的主要利润结构，都是住宅的比例在下降，其他产品，如酒店的利润比例在增加。

这只是其中原因之一，更重要的原因恐怕是：不能上央企与地方政府设置的套子！2009年央企在土地拍卖市场上疯狂夺标，延至6月29日，中国铁建以近13亿元的价格，拿下广州芳村高尔夫球场两块地。7月1日，在天津举行的一场拍卖会上，中铁建地产和华侨城地产又分别以40亿元和37亿元的总价拿下多块土地。当今中国土地拍卖市场给人的感觉是，央企与地方政府联手，把地价抬起来之后，让民企往里面钻，这显然是要让民企把近几年的原始积累套出来，“归还”政府。

现在的民营开发商已经过了拍脑袋上项目的年代，他们不会轻易在土地市场上不能和央企血拼，在土地资源紧张，或没有储备土地的情况下，民企开发商维计的唯一办法是持有物业，经营物业。一方面，当今的土地交易制度对“酒店+地产”模式的诞生也起到了催生的作用，另一方面，调控政策中，对二套、三套房购置门槛的提高，已限制了大量民间资本流入住宅市场，所以民资向“酒店+地产”方向转移，有其必然性。

“酒店+地产”是深圳东方银座集团率先推出的概念，与这种结构模式相似的，是华侨城引以为傲的“旅游+地产”开发模式，由主题公园来提升住宅产品的附加值，华侨城有央企背景，高调地在全国许多城市复制，实现了“1+1>2”的预期目标；东方银座集团则是民营资本为背景，在物业开发之后，还派生出了“品牌理念”和“生活方式”的指引。它从香港和深圳出发，低调地将资本的触角延伸到东莞、山东、沈阳、吉林等地。两种结构相似的商业模式，风格却迥然相反。

最近，他山与一位已移居澳洲的开发商朋友聊到“酒店+地产”，他说：保守估计，民营企业持币不低于20万亿元，这些钱在房地产和大宗商品之间游走。6月30日，国务院常务会议谈到鼓励民营资本进入垄断行业，看得出中央在尝试将这笔钱引导进入垄断国家行业。但该开发商认为：他们这些“持币者”最担心的倒不是通胀，被央企误导进入“地王”是圈套，而这些钱一旦引入被国家控制的垄断领域之后，恐怕也是“关门打狗”的后果。所以民营资本往“酒店+地产”方向转移，开始的回报不高，只要不发生战争，至少也能获得有一份固定的投资收益。